Radon im Gemeinschaftseigentum – Leitfaden

In Mehrfamilienhäusern und Bestandsvillen mit mehreren Eigentumswohnungen kann eine erhöhte Radonbelastung alle Bewohner betreffen. Das radioaktive Edelgas dringt aus dem Boden in Keller, Fundamente oder Versorgungsschächte ein – und betrifft damit häufig das Gemeinschaftseigentum.

Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Rechtsberatung und keine Steuerberatung dar, sondern dient ausschließlich der allgemeinen Information.

Doch wer ist zuständig? Wer muss eine Radonmessung veranlassen, und wie werden die Kosten verteilt? Dieser Leitfaden fasst die wichtigsten rechtlich-technischen und praktischen Schritte zur Radonmessung im Gemeinschaftseigentum zusammen – auf Grundlage des Strahlenschutzgesetzes (StrlSchG), der Strahlenschutzverordnung (StrlSchV) und des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG).

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Warum Radon in Eigentümergemeinschaften relevant ist

Radon (Rn-222) ist ein natürlich vorkommendes, unsichtbares und geruchloses Edelgas. Es entsteht im Boden durch den Zerfall von Uran und kann über Risse, Fugen oder ungedichtete Leitungsdurchführungen in Gebäude eindringen.

In erdberührten Bereichen wie Kellern, Fundamenten oder Versorgungsschächten kann sich Radon in der Raumluft anreichern. Das Strahlenschutzgesetz legt für Aufenthaltsräume und Arbeitsplätze einen Referenzwert von 300 Bq/m³ fest. Wird dieser Wert überschritten, sind Maßnahmen zum Schutz der Bewohner und Nutzer erforderlich.

In Gemeinschaftsflächen – etwa in Heizungsräumen, Tiefgaragen oder Kellern – besteht eine besondere Verantwortung, da dort häufig mehrere Eigentümer betroffen sind.

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Zuständigkeit und Beschlussfassung bei Radonmessungen

Im Wohnungseigentumsrecht unterscheidet man zwischen Sondereigentum (z. B. die eigene Wohnung) und Gemeinschaftseigentum (z. B. Keller, Fundamente, technische Anlagen). Diese Trennung entscheidet darüber, wer über Radonmessungen entscheidet und wer die Kosten trägt:

• Sondereigentum: Jeder Eigentümer darf in seiner eigenen Wohnung eigenständig eine Radonmessung durchführen lassen.
• Gemeinschaftseigentum: Hier ist ein Beschluss der Eigentümerversammlung erforderlich. Eine einfache Mehrheit reicht aus.
• Kostenverteilung: Die Kosten für Messungen im Gemeinschaftseigentum werden nach den jeweiligen Miteigentumsanteilen aufgeteilt. Eine Befreiung einzelner Eigentümer ist nicht möglich.

Gerichte stufen die Radonmessung im Gemeinschaftseigentum als „erforderliche Maßnahme zur Gefahrenabwehr“ ein. So urteilte das Landgericht München I (2024, nicht veröffentlicht – vergleichbar BGH V ZR 203/17 und V ZR 9/14 zu Schimmel/Asbest), dass eine Eigentümergemeinschaft verpflichtet ist, eine Radonmessung im Keller durchzuführen, auch wenn zunächst nur eine Wohnung betroffen ist – da die Gefahr das gesamte Gebäude betrifft.

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Radonmessung Schritt für Schritt

1. Risiko prüfen
Über den kostenlosen Radon-Risiko-Check lässt sich schnell feststellen, ob das Gebäude in einer Region mit erhöhter Radongefahr liegt.

2. Antrag in der Eigentümerversammlung stellen
Der Antrag auf eine Radonmessung im Gemeinschaftseigentum sollte schriftlich eingebracht werden.
Die Eigentümerversammlung entscheidet mit einfacher Mehrheit.

3. Radonmessung beauftragen
Zugelassene Radondosimeter (Exposimeter) können über die Binker Materialschutz GmbH bestellt werden.
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4. Messung durchführen
Die Messgeräte werden in den relevanten Räumen ausgelegt, meist in Kellern, Versorgungsschächten oder Heizungsräumen. Die empfohlene Messdauer beträgt mindestens drei Monate, besser 12 Monate nach Strahlenschutzgesetz.

5. Ergebnisse auswerten
Nach Ende der Messzeit werden die Dosimeter an die Binker Materialschutz GmbH zurückgesendet. Die Auswertung erfolgt in einer anerkannten Messstelle; der Bericht zeigt, ob der gesetzliche Referenzwert überschritten wird.

6. Beschluss über Folgemaßnahmen
Liegt eine Überschreitung vor, entscheidet die Eigentümerversammlung erneut über das weitere Vorgehen –nämlich eine unverzügliche Gegenmaßnahme gegen Radonbelastung und danach eine Folgemessung zur Überprüfung der Wirksamkeit der Radonsanierungsmaßnahme.

7. Wiederholungsmessung
Nach baulichen Änderungen oder spätestens nach zehn Jahren sollte eine erneute Radonmessung erfolgen, um die Wirksamkeit der Maßnahmen zu überprüfen (§ 155 StrlSchV).

8. Effiziente Sanierung bei Bedarf
Ergibt die Messung erhöhte Radonwerte, gibt es viele effektive Sanierungsmöglichkeiten – abgestimmt auf Ihr Gebäude und Ihr Budget.
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Finanzierung der Radonmessung im Gemeinschaftseigentum

Die Kosten einer Radonmessung im Gemeinschaftseigentum gelten als gemeinschaftliche Aufwendung und können aus der Instandhaltungsrücklage finanziert oder anteilig auf die Eigentümer verteilt werden (§ 21 WEG).

Für das Sondereigentum trägt jeder Eigentümer die Kosten seiner eigenen Messung selbst. Die Aufwendungen sind steuerlich als haushaltsnahe Dienstleistung absetzbar – bis zu 20 % der Kosten (max. 1 200 € jährlich).

Ein Eigentümer kann sich der Beteiligung nicht entziehen. Der Bundesgerichtshof hat mehrfach entschieden, dass Maßnahmen zur Gebäudesicherheit und Gesundheitsvorsorge Vorrang vor individuellen Einwänden haben (BGH, Urteil v. 14. 03. 2014 – V ZR 167/13).

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Wenn Eigentümer sich gegen Radonmessungen stellen

Wird der Antrag auf Radonmessung abgelehnt, können mindestens 25 % der Miteigentümer oder der Verwalter eine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen (§ 24 WEG). Bleibt der Beschluss weiterhin aus, ist eine gerichtliche Beschlussersetzung nach § 44 WEG möglich.

Gerichte sollten Radonmessungen als notwendige Vorsorgemaßnahme anerkennen, sobald eine konkrete Verdachtslage besteht oder behördliche Prüfungen gefordert werden. Eine gut dokumentierte Gefährdung – etwa durch Messergebnisse oder regionale Radonrisikodaten – erhöht die Erfolgsaussicht deutlich.

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Expertise der Binker Materialschutz GmbH

Die Binker Materialschutz GmbH bringt über 20 Jahre Erfahrung im Bereich Radonmessung und Radonsanierung ein.
Das Unternehmen hat ein patentiertes Radonschutz-System mit Wärmerückgewinnung entwickelt, das Radonwerte um bis zu 95 % senken kann. siehe: https://radonsanierung-binker.de/patentiertes-radonschutz-system-mit-warmeruckgewinnung/

Zur präzisen Analyse kommen professionelle Messgeräte wie der Durridge RAD8 für Echtzeitmessungen und der Canadian Sniffer zur Lokalisierung von Eintrittspunkten zum Einsatz. Darüber hinaus bietet die Binker Materialschutz GmbH umfassende Radon-Beratung, Standortanalysen und bauüberwachende Begleitung bei Sanierungsprojekten.

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Regelmäßige Radonmessungen im Gemeinschaftseigentum schaffen Rechtssicherheit und schützen die Gesundheit aller Bewohner.
Mit klaren Beschlüssen, transparenter Kommunikation und fachlicher Unterstützung lassen sich Risiken frühzeitig erkennen und gezielt vermeiden.

Wir sind deutschlandweit für Sie im Einsatz – unter anderem in München, Nürnberg, Stuttgart, Dresden, Köln und vielen weiteren Städten.